Финансии / Банкарство
ТИНА (TINA)
15.11.2022г.
Кон крајот на 19-тиот век познатиот интелектуалец и филозоф Херберт Спенсер го претстави познатиот акроним “TINA”, кој е кратенка од фразата “there is no alternative”(во слободен превод: нема друга алтернатива). Самата фраза се чини дека има доста широка употребна вредност во различни конотации и иако била доста користена во политиката од страна на Маргарет Тачер, сепак своја примена нашла и во светот на финансиите. Имено, овој акроним се користи од страна на инвеститорите при нивното диверзифицирање на портфолиото. Притоа, кога некој инвеститор постигнал “TINA” статус тоа значи дека остварен е максимален поврат од вложување во берзански акции. Подетално, “TINA” моментот се достигнува во ситуации кога се создава “балон” на пазарот, не поради фундаментални пазарни принципи туку затоа што нема во што друго да се вложат расположливите средства.
Ваквата ситуација несомнено потсеќа на ситуацијата во Македонија, каде од почетокот на здравствената криза, надоврзано со ниските каматни стапки на депозитите, а подоцна и со порастот на инфлацијата, голем дел од слободните средства беа алоцирани во градежниот сектор. Се бараше и се купуваше стан повеќе, а таквата тенденција се чини продолжува и понатаму. Ваквото размислување на голем број поединци на прв поглед се чини дека е исправна одлука, но кога подетално ќе се анализира ситуацијата сепак бројките покажуваат дека и не се постигнал максимален ефект од инвестицијата и дека има и други алтернативи...
Ајде сето тоа да го ставиме во една табела преку која ќе ги разграничиме принципите и мотивите за инвестирање во недвижност.
Во табелата погоре претставена е ситуација за купување на недвижност во населба Аеродром, согласно пазарните цени во дадениот период, за станови во градба. Притоа, за поедноставување на симулацијата, во пресметката за камата имплементирана е каматна стапка од 3% за период од 30 години и груба пресметка на трошоците на опремување на станот. Со оглед на тоа што нивото на кирии нема некоја поголема разлика, во табелата е претставена месечна закупнина од 250 еур, со полна исполнетост на станот во сите 30 години и данок од 10%. Исто така, во пресметката не се предвидени трошоци за амортизација на недвижниот имот, данок на имот, дополнителни трошоци за замена на мебелот и опремата и разни други поправки и санации на станот и зградата кои може да се случат во дадениот период, ангажирање на ангенција за недвижности за управување со имотот, како и потенцијално зголемување на каматните стапки(со оглед на тоа дека банките имаат максимален рок за фиксна каматна стапка од 10 години).
Од тука може да се заклучи дека просечниот поврат на инвестицијата со кредитирање се намалил за 0.8 процентни поени, додека повратот кај сопствените средства се намалил за 1.2 процентни поени. И под претпоставка дека парите “од под перница” ќе носат годишен принос од 3.3%, сепак кога ќе се стават сите дополнително погоре спомнати трошоци, излегува дека чистиот профит ќе биде околу 2%.
Во време кога пазарите на капитал генерираат далеку поголеми приноси, а веќе и во банкарскиот сектор каматите на депозитите почнувааат да растат, се поставува прашањето дали е паметно да се вложува во недвижност, а со тековните цени на недвижностите, особено под знак прашалник се става фолискулата “”киријата да ја отплаќа ратата”!? Одговорот на овие прашања е многу покомплексен и не може да се одговори со Да или Не. Можеби вистината треба да се најде некаде на средина, односно моментално нема голема исплатливост од купување на стан кој ќе биде наменет за инвестиција, а со тоа и тезата за акронимот “TINA” не важи.
Се чини дека “пасивната” инвестиција во купување и издавање на стан го достигна својот максимум и дека на среден рок тоа ќе биде препознаено и од страна на инвеститорите. Понатаму, се очекува намалување на побарувачката за станови, зголемување на каматните стапки на кредитите и надолна корекција на цената на становите. Доколку се исполнат овие три ситуации, тогаш веќе ќе може да се размислува за атрактивноста на инвестирањето во овој сегмент и креирање на оптимална “TINA”.
(Редакција Е&Б)